DISTURBO AL GODIMENTO DELLA COSA LOCATA, IL CONDUTTORE PUÒ AGIRE DIRETTAMENTE CONTRO IL TERZO

Sono vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.) quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa e ne alterano l'integrità, «in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale (Cass. 2605/95, 5682/01, 15558/02, 8942/06)».

Sono, invece, molestie di diritto, le pretese di terzi che accampano diritti contrastanti con quelli del conduttore, o contestando il potere di disposizione del locatore, o rivendicando un diritto reale o personale che escluda o diminuisca quello del conduttore.

Solo per quest’ultimo tipo di molestie il locatore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi dell'art. 1585 c.c.

Nella nostra specie, il terzo non pretendeva diritti sulla cosa locata, ma arrecava pregiudizio al godimento del conduttore: quindi  il conduttore era legittimato ad agire direttamente contro il terzo.

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE - SEZIONE III CIVILE
Sentenza 9 maggio 2008, n. 11514

Svolgimento del processo

(…), (…), Agenzia (…) e (…), premesso che avevano preso in locazione da (…) s.r.l. un capannone ad uso ufficio, studio cinematografico di posa e laboratorio fotografico e cinematografico, che la locatrice aveva successivamente realizzato, nel cortile attiguo all'area del capannone, una struttura che aveva locato a stazioni radio televisive e che, come rimasto accertato a seguito di accertamento tecnico preventivo, le frequenze elettromagnetiche di tali emittenti creavano seri inconvenienti ai prodotti della loro attività fotografica e cinematografica (distorsioni a immagini e suoni), hanno adito il Tribunale di Milano per la condanna della locatrice al risarcimento dei danni, previa declaratoria della risoluzione del contratto per inadempimento.

Il Tribunale ha accolto la domanda sul presupposto della sopravvenienza, nel corso della locazione, di vizi della cosa che ne diminuivano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, ex art. 1578 c.c., comma 2, e art. 1581 c.c., e la Corte d'appello di Milano, ritenuto che non si trattasse di vizi della cosa, in quanto non incidenti né sulla sua struttura materiale, nè sulla destinazione giuridica, ma di molestie di fatto di terzi, dalle quali la locatrice non era tenuto a garantire i conduttori, ex art. 1585 c.c., comma 2, l'ha invece rigettata, così accogliendo l'impugnazione principale della (…) e respingendo l'impugnazione incidentale dei conduttori, volta ad una maggiore liquidazione del danno.

Avverso quest'ultima decisione (…), (…), Agenzia (…) e (…) in liquidazione hanno proposto ricorso per cassazione affidandolo a tre motivi.

L'intimata ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

Col primo motivo (violazione dell'art. 2909 c.c.) i ricorrenti hanno dedotto che il primo giudice aveva ritenuto che la locatrice non potesse ignorare che dalla locazione a stazioni ricetrasmittenti della struttura realizzata all'interno del cortile sarebbero derivate le interferenze accertate, e dovesse perciò rispondere dei danni conseguenti, ex art. 1578 c.c., comma 2, sicché, in mancanza di uno specifico motivo di impugnazione da parte della (…), sul punto si era formato il giudicato.

La censura è infondata, avendo l'Immobiliare (…), col suo atto di appello, come risulta dalla sentenza e dallo stesso ricorso, contestato in radice la riconducibilità della fattispecie alla garanzia per vizi della cosa locata, deducendo l'applicabilità della disciplina e a di cui all'art. 1585 c.c., comma 2 relativa alle molestie di fatto ad opera di terzi.

Col secondo e col terzo motivo (violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c., e art. 1575 c.c., nn. 2 e 3, e artt. 1578, 1581, 1362, 1218 e 1585 c.c., nonché omessa insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia), da trattare congiuntamente in quanto intimamente connessi, i ricorrenti hanno dedotto:
a) che avevano prospettato la violazione, da parte della locatrice, attraverso la realizzazione della struttura locata a stazioni radiotelevisive, e a causa delle frequenze elettromagnetiche da queste emesse, delle obbligazioni di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione e che la Corte d'appello aveva del tutto omesso di prendere in esame tale profilo della domanda e di pronunciarsi su di esso, così violando il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato;
b) che la Corte di merito ha errato nel ritenere che le interferenze elettromagnetiche provocate dalle suddette emittenti costituissero molestie di fatto e non, invece, vizi della cosa locata (in quanto incidenti direttamente sui supporti magnetici utilizzati nel capannone) o, anche, molestie di diritto, con conseguente obbligo di garanzia della locatrice in entrambi i casi;
c) che la Corte di merito ha altresì errato nel ritenere che l'uso contrattualmente stabilito, di studio cinematografico di posa e laboratorio fotocinematografico non implicasse necessariamente l'uso di supporti magnetici e che mancasse la prova che una delle stazioni molestanti, sistemate sulla struttura, fosse di proprietà della stessa locatrice.

La prima censura è inammissibile per difetto della necessaria autosufficienza, risultando dalla sentenza impugnata che la domanda è stata proposta, e riproposta in appello ai sensi dell'art. 345 c.p.c., sotto il profilo della violazione dell'obbligo della garanzia per molestie di diritto, di cui all'art. 1585 c.c., comma 1, e del divieto di immissioni superanti la normale tollerabilità, di cui all'art. 844 c.c., limitandosi i ricorrenti ad affermare, nell'illustrare la doglianza, di avere prospettato la violazione delle obbligazioni di cui all'art. 575, n. 2 e 3, «nel corso dell'intero giudizio di merito i e da ultimo nella comparsa conclusionale d'appello».

Ma la censura è pure infondata, risultando dalla sentenza impugnata che il Giudice d'appello ha esaminato la domanda, nel quadro di un denunciato generico inadempimento della locatrice alle obbligazioni contrattualmente assunte, anche sotto il profilo della violazione delle obbligazioni di cui all'art. 1575, n. 2 e 3, escludendola per entrambe, quanto alla prima, interpretando il contratto nel senso che l'uso del capannone, quale pattiziamente stabilito, non comportasse necessariamente l'utilizzazione di supporti magnetici, ossia di impianti soggetti alle interferenze causate dalle emittenti installate sulla struttura, quanto alla seconda ritenendo che l'art. 1585 c.c., limita l'obbligazione del locatore di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa locata all'ipotesi delle c.d. molestie di diritto.

La seconda censura è infondata sotto entrambi i profili.

Come correttamente ritenuto dalla Corte di merito, costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 c.c., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale (Cass. 2605/95, 5682/01, 15558/02, 8942/06) e si configurano come molestie di diritto, per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi dell'art. 1585 c.c., comma 1, quelle che si concretano in pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore. Allorquando, come nella specie, il terzo non pretende di avere diritti sulla cosa locata, ossia non avanzi pretese di natura giuridica, ma semplicemente arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento del conduttore, la molestia non può essere che di fatto e il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi dello stesso articolo comma 2 (Cass. 7609/87).

Le altre censure sono inammissibili.

L'interpretazione del contratto e la valutazione delle risultanze probatorie si risolvono in apprezzamenti di fatto riservati al Giudice del merito, insindacabili in sede di legittimità se, quanto alla interpretazione, il ricorrente non indichi i canoni ermeneutici violati e le ragioni della violazione e se, quanto all'apprezzamento delle prove, la motivazione sia ade-guata, ovvero, come pure nella specie, manchino specifiche doglianze di incongruità e illogicità della motivazione. I ricorrenti hanno dedotto, a quest'ultimo proposito, che la prova della contitolarità in capo alla locatrice di una delle stazioni molestanti si ricaverebbe dalla relazione del consulente tecnico di parte allegata alla relazione del consulente tecnico di ufficio redatta in sede di accertamento del danno, nonchè dal contratto di locazione tra la locatrice medesima e la stazione emittente, ma non hanno riportato il contenuto di tali atti, sicchè il ricorso manca sul punto della necessaria autosufficienza, e, soprattutto, non risulta, nè dalla sentenza impugnata, nè dalla illustrazione del motivo, che di tale pretesa prova documentale abbiano fatto oggetto della propria tesi difensiva, ciò che sarebbe stato necessario, non essendo sufficiente che una determinata circostanza sia comunque acquisita al processo perchè il Giudice possa utilizzarla come base del suo convincimento (Cass. n. 4993 del 1981 e n, 2076 del 2002).

Il ricorso va dunque respinto.

Ricorrono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 15 febbraio 2008.

Depositato in Cancelleria il 9 maggio 2008.